صافي عائد الإيجار مقابل إجماليه
لماذا لا يساوي العائد في الإعلان ما تكسبه فعلاً، وكيف تغير رسوم الخدمات ترتيب المناطق.
الأرقام محدثة ببيانات حتى 22 أكتوبر 2026.
معلومات عامة وليست استشارة قانونية. لقرار يخص حالتك، راجع المصادر الرسمية أو استشر محامياً.
المصدر: بيانات دائرة الأراضي والأملاك المفتوحة · معلومات وليست نصيحة مالية. ليس منتجاً رسمياً لدائرة الأراضي والأملاك.
إجمالي العائد هو الإيجار مقسوماً على السعر، وهو الرقم الموجود في معظم الإعلانات وجداول العوائد. أما صافي العائد فهو ما يتبقى بعد تكاليف الملكية والشراء. والفارق في دبي كبير، لأن رسوم الخدمات تختلف من مبنى إلى آخر، وتكاليف الشراء تضيف نحو 6% مقدماً. على مستوى دبي اليوم، وسيط إجمالي العائد 6.01%، ووسيط صافي العائد المقدر 4.60%.
المعادلتان
- إجمالي العائد = الإيجار السنوي ÷ السعر.
- صافي العائد (زون آي كيو) = (الإيجار السنوي − رسوم الخدمات − 5% من الإيجار للشغور والإدارة) ÷ (السعر × 1.06).
تغطي نسبة 6% رسوم الدائرة 4% وعمولة وسيط 2%. ولا تدخل فوائد التمويل، لأنها تتعلق بك لا بالمنطقة، ويضيفها فحص الصفقة.
مثال محسوب
الوحدات بغرفة نوم واحدة في Jumeirah Village Circle هي أكثر أنواع الوحدات تداولاً في دبي: 6,297 عملية بيع خلال 12 شهراً.
| وسيط الإيجار السنوي | 70,000 درهم |
|---|---|
| وسيط سعر الجاهز | 1.00M درهم |
| إجمالي العائد | 7.00% |
| رسوم الخدمات (17.48 درهم × 782 قدم²) | −13,669 درهم |
| الشغور والإدارة (5% من الإيجار) | −3,500 درهم |
| تكاليف الشراء (4% للدائرة + 2% للوسيط) | +60,000 درهم |
| صافي العائد | 4.98% |
رسوم الخدمات هي الأكثر تأثيراً
الوحدة نفسها بالإيجار والسعر نفسيهما، مع أربعة معدلات لرسوم الخدمات. تتراوح المعدلات في دبي من أقل من 10 دراهم إلى أكثر من 30 درهماً للقدم المربعة سنوياً، فاطلب دائماً فاتورة ملاك للمبنى.
| رسوم الخدمات (درهم / قدم² / سنة) | رسوم الخدمات / سنة | صافي العائد |
|---|---|---|
| 10.00 درهم | 7,820 درهم | 5.54% |
| 15.00 درهم | 11,730 درهم | 5.17% |
| 20.00 درهم | 15,640 درهم | 4.80% |
| 25.00 درهم | 19,550 درهم | 4.43% |
ترتيب الإجمالي قد يضلل
رتّب 71 منطقة ذات بيانات كافية حسب إجمالي العائد ثم حسب صافيه، وستجد أن بعضها يتحرك كثيراً. هذه أكثرها صعوداً بعد احتساب التكاليف:
| المنطقة | الترتيب بالإجمالي | الترتيب بالصافي | الإجمالي | صافي العائد |
|---|---|---|---|---|
| Bluewaters Island | 58 | 13 | 5.09% | 5.30% |
| Rukan | 20 | 6 | 7.14% | 5.68% |
| Jumeirah Golf Estates | 22 | 11 | 7.10% | 5.31% |
| Dubai Water Canal | 60 | 50 | 5.07% | 4.18% |
| Sobha Hartland | 40 | 31 | 5.96% | 4.77% |
| المنطقة | الترتيب بالإجمالي | الترتيب بالصافي | الإجمالي | صافي العائد |
|---|---|---|---|---|
| Madinat Badr | 39 | 55 | 6.01% | 4.07% |
| Damac Hills | 24 | 37 | 6.86% | 4.59% |
| Dubai South Residential District | 32 | 45 | 6.25% | 4.27% |
| 800 Villas | 57 | 68 | 5.10% | 3.11% |
| International City Phase 1 | 5 | 16 | 8.21% | 5.25% |
ما لا يشمله صافي العائد
- فوائد التمويل، والتدفق النقدي بعد القسط.
- التأثيث، ورخص بيوت العطلات ورسومها إذا أجّرت لفترات قصيرة.
- الضريبة على الإيجار في بلدك.
- تغير السعر. العائد دخل فقط، وقد يخسر عائد مرتفع في منطقة تنخفض أسعارها.