كيف نحسب

كل رقم في زون آي كيو محسوب من البيانات. لا شيء يُكتب يدوياً. وعندما تكون المبيعات أو عقود الإيجار قليلة، نعرض "لا توجد بيانات كافية بعد" بدلاً من التخمين. البيانات حتى 22 أكتوبر 2026.

مصادر البيانات

• المبيعات: المعاملات المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
• الإيجارات: عقود إيجاري المسجلة لدى الدائرة.
• المشاريع: سجل مشاريع الدائرة: المطور والحالة ونسبة الإنجاز وموعد الإنجاز المخطط والوحدات وبنك الضمان.
• رسوم الخدمات: معدلات معتمدة من ريرا نبحث عنها يدوياً في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة (ملاك). نعرض وسيط المنطقة فقط بوصفه تقديراً، وقد يختلف معدل مبنى بعينه.
• العملات: أسعار اليورو المرجعية من البنك المركزي الأوروبي، محوّلة عبر الربط الثابت بين الدرهم والدولار.
• الخريطة: الساحل والطرق والمعالم من OpenStreetMap (© مساهمو OpenStreetMap، رخصة ODbL).

تأتي المبيعات والإيجارات والمشاريع من النسخة المنظفة والمجمعة من Dubai Data (datadubai.ae)، Continental Club Property، برخصة CC BY 4.0. وهي تستبعد القيم الشاذة ولا تنشر الأرقام إلا عندما تكون العينات كافية. زون آي كيو ليس منتجاً رسمياً للدائرة.

التحديث: تنشر Dubai Data بياناتها أيام الاثنين، ويُحدَّث زون آي كيو كل ثلاثاء. البيانات على الموقع حتى 22 أكتوبر 2026.

الحد الأدنى للعينات

يحتاج كل مقياس إلى 20 عملية بيع و30 عقد إيجار على الأقل. وما دون ذلك يُخفى، وتُستبعد الصفحة من نتائج البحث.

المقاييس

• وسيط السعر وسعر القدم المربعة: مبيعات آخر 12 شهراً مكتملاً.
• وسيط الإيجار: عقود إيجاري خلال 12 شهراً، سنوياً.
• إجمالي العائد: وسيط الإيجار مقسوماً على وسيط سعر الجاهز داخل نفس نوع العقار وعدد الغرف، ثم الوسيط عبر أنواع الوحدات.
• القيم الشاذة: يُخفى عائد نوع الوحدة إذا تجاوز 1.75 ضعف الوسيط لهذا النوع عبر المناطق. وتنتج هذه القيم عن عينات صغيرة تخلط وحدات مختلفة جداً، كالفلل مع الشقق.
• صافي العائد: (الإيجار − رسوم الخدمات × المساحة − 5% من الإيجار للشغور والإدارة) ÷ (السعر × 1.06). رسوم الخدمات تقدير. حين تتوفر لدينا معدلات معتمدة من ريرا لمبنيين مكتملين على الأقل في المنطقة، نبحث عنها يدوياً في مؤشر رسوم الخدمات لدى الدائرة (ملاك)، نستخدم وسيطها (22 منطقة اليوم، 80 مبنى). لا نخلط معدلات الشقق والفلل: نستخدم معدلات الفلل فقط حيث لا يتوفر معدل لأي مبنى شقق. وفي غير ذلك نستخدم تقديراً على مستوى دبي قدره 15 درهماً للقدم المربعة سنوياً. قد تكون رسوم مبنى بعينه أعلى أو أقل بكثير من رقم المنطقة، فتحقق من فاتورة ملاك.
• زخم الأسعار: تغير وسيط سعر القدم المربعة خلال 12 شهراً.
• السيولة: المبيعات الشهرية، متوسط 12 شهراً.
• المعروض الجديد: الوحدات في المشاريع قيد الإنشاء المقرر إنجازها خلال 24 شهراً.
• فجوة الإنجاز: نسبة البناء ناقص نسبة الوقت المخطط الذي مضى.

مؤشر زون آي كيو

نرتب كل عامل مقارنة بكل المناطق ذات البيانات الكافية (من 0 إلى 100)، ثم نأخذ متوسطاً مرجحاً: صافي العائد 30%، زخم الأسعار 20%، سهولة التأجير 15%، مخاطر المعروض 15%، السيولة 10%، تكاليف التشغيل 10%.

الإصدار 0.1-preview. سهولة التأجير وتكاليف التشغيل تحتاج بيانات إيجاري وملاك الخام. وحتى إضافتها يستخدم المؤشر العوامل الأربعة الأخرى بأوزان معاد توزيعها، ويوصف بأنه أولي. 67 منطقة لديها مؤشر اليوم.

ما ليس هذا

يقدم زون آي كيو معلومات وليس نصيحة مالية أو استثمارية. ولا يقيّم وحدة بعينها. والسيناريوهات مبنية على مدخلاتك وليست توقعات.